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政府可以說永遠都是房地產行業最大的贏家

更新時間:2009-10-31 11:21:31 - 來源:寧德房地產 點擊數:12385 >> 我要發表評論
   “政府可以說是房地產最大的贏家”。開發商“賺取的利潤是普通人難以想象的”!般y行是吃了買房人再吃賣房人”。地價和房價高企帶來巨大風險,最終買單的是老百姓。 

     數字是枯燥的,面前的這份樓盤“成本清單”,行內人一看就明白,但對普通消費者而言也許仍是一頭霧水,更難以想象記者獲得這些數據的艱辛。 

    房地產行業也許是當前最不透明的產業之一,“ 沒有25%的利潤,開發商難以再生存” “做幾個樓盤催生一個億萬富翁,房地產暴利成聚寶盆”……當中國房地產業以超乎常規的速度發展時,房地產的利潤到底有多少卻成了解不開的謎。開發商知道卻諱莫如深;購房者覺得房價高得離譜卻無力證明……所有一切表明,判斷當前房價是否虛高,必須先用準確數據揭示房價的真實成本,提高房市信息透明度。 

    一是正常的房價應該是成本加上合理的利潤。因此衡量房價是否正常、房地產利潤是否合理的關鍵,是房地產開發建設的成本。而通過對商品房的相關費用等成本進行細化測算,發現一個樓盤每平方米的真實成本也就二三千元,而銷售均價有的卻達到了四五千元,有的利潤率高達90%。福州市物價局負責人表示,根據有關法律法規規定,企業自主定價需要以成本為基礎定價,低于成本的低價傾銷和大大高于成本的暴利,都是法律法規不允許的。 

    二是表面上看60%的利潤率算不上什么,可房子不同于普通商品,它總價高,意味著開發商能夠輕易獲取巨額利潤。還以福州的這一樓盤為例,老百姓要買一套100平方米的房子,總價是39萬元,按其60%的利潤率,意味著開發商每平方米賺1466元,一套房子就賺14.66萬元。照此推算,這一建筑面積達48萬多平方米的樓盤,可獲利7億多元。 

    三是“清單”顯示地價(指掛牌出讓的土地)在房價中所占的比重并不是很大,開發商所持的“地價決定論”站不住腳。在這個樓盤中,地價所占比例約為17.5%。據福州市物價部門對該市市區商品房社會平均成本測算,地價占房價的20%左右。 


    開發商稱地方政府為房地產最大贏家 

    南昌紅谷置業投資有限公司總經理汪斌為記者提供了一份其開發的樓產項目“地中海陽光”的成本清單。記者發現,開發商、地方政府、銀行、媒體四個利益體形成一條“泡沫”制造鏈,將房價不斷推高。 

    汪斌為記者“清算”了政府從中的收益,發現政府收益超過了房價的1/3,可以說政府是房地產最大的贏家。 

    開發商是利潤的第二大主體!凹幢闶侵胁康貐^的城市,一個項目賺1000萬元的純利潤也很常見”,南昌市一名開發商坦言。 

    江蘇省長發都市房地產開發公司董事長周力明說,銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來,房地產開發貸款始終是銀行利潤最大的一塊。 

    “媒體非常有用!蓖舯筇寡,行業內基本上是成本價的3%至5%要投放至媒體。媒體為樓盤銷售造勢,炮制出諸如某樓盤“消費者連夜排隊買房”等“新聞”。 

    高地價——高房價的惡性循環仍在繼續!皣筇r的現象很普遍,搶地搶得像瘋了一樣!蹦暇┦衅挚趨^國土局一位不愿透露姓名的干部告訴記者。 

    記者近日在江蘇、江西采訪時,多位基層國土部門干部向記者反映,近期多個城市土地拍賣中頻頻出現國企制造新“地王”現象,地價紛紛超過2007年的歷史最高位。 

    南昌市土地交易中心主任錢友庚認為,“地王”頻出不是好現象,除了制造房價上漲外,過多的資金沉淀在房地產對宏觀經濟的損害很大。 

    他認為,土地市場和房地產市場都有潛規則。國有企業不怕地價高,因為資產在賬上,拿到地就可以再去融資再去搞項目,這里虧損那里能賺回來。房地產上市公司進入一種“高地價→高股價→更高地價”惡性循環!皣蟋F在不差錢,上市公司可以圈股民的錢,但是地價和房價高企帶來的巨大系統風險最終要金融機構和股民承擔,最終買單的是老百姓!卞X友庚說。 


   國企瘋狂搶地吹大資產泡沫為經濟復蘇“埋”下地雷 

    “國企抬價的現象很普遍,搶地搶得像瘋了一樣!蹦暇┦衅挚趨^國土局一位不愿透露姓名的干部告訴記者,近期南京市要拍賣7幅地塊,浦口區打算拿出2塊地,但是現在有多家國企來爭。 

    記者近日在江蘇、江西采訪時,多位基層國土部門干部向記者反映,近期多個城市土地拍賣中頻頻出現國企制造新“地王”現象,地價紛紛超過2007年的歷史最高位。大規模出現的地價新紀錄不僅短期內會拉動周邊房價上漲,在未來多年內還會因自身成本過高而不斷刷新房價紀錄。 


    地價和房價高企帶來巨大風險,最終買單的是老百姓 

    南昌市土地交易中心主任錢友庚說,今年2季度以來,南昌市的土地交易明顯活躍,現在每一宗地都有7至8家競爭。南昌市沒有有意抬高地價,但是開發企業的行為確實缺乏自律,不斷涌現新“地王”對行業并不是什么好事。 

    2007年南昌市出現了一批“地王”,可是到2008年底,有的地價只剩下原來的二分之一。今年有2007年拍賣的三幅地塊被退回來,有的開發商寧愿損失定金,因為承受不了高昂的土地成本。 

    錢友庚認為,今年許多城市的房價出現了“跳躍式上漲”,迅猛的漲勢是難以維持的,這也表明市場沒有進入健康的循環!暗赝酢鳖l出不是好現象,有的比周邊房價還要高,除了制造房價上漲外,過多的資金沉淀在房地產對宏觀經濟的損害很大。 

    他認為,土地市場和房地產市場都有潛規則。國有企業不怕地價高,因為資產在賬上,拿到地就可以再去融資再去搞項目,這里虧損那里能賺回來。上市公司需要相應的業績來維持股價,反過來又迫使開發商以更高的價格去追逐更多的土地。房地產上市公司進入一種“高地價→高股價→更高地價”惡性循環!皣蟋F在不差錢,上市公司可以圈股民的錢,但是地價和房價高企帶來的巨大系統風險最終要金融機構和股民承擔,最終買單的是老百姓!卞X友庚說。 


    揭秘高房價利益鏈 

    住宅樓盤“地中海陽光”位于南昌市紅谷灘新區,目前其市場銷售的均價是每平方米約4720元。這份清單顯示,“地中海陽光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元! 

    在3946.61元/平方米的成本價中,土地使用權取得費用(樓面地價)701.61元/平方米,前期工程費是95.37元/平方米;房屋開發費每平方米1828.23元;管理費94.82元/平方米;財務費170.48元/平方米;銷售費用(90%為媒體費用)160元/平方米;其他費用201.1元/平方米;稅費695元/平方米! 

    汪斌認為,這份“成本清單”說明,政府在從房價收益中“賺了一大把”。汪斌為記者“清算”了政府從中的收益:一是土地權使用權取得費用(樓面地價)701.61元/平方米;二是前期工程費中的“可行性研究費”2元/平方米;三是房屋開發費的8.33%即152元;四是管理費中涉及政府的達50%即47.41元;五是稅費695元/平方米。幾項合計約1600元/平方米,超過了房價的1/3。此外,政府還要從購房人手中收取稅費和房屋維修基金等費用!罢梢哉f是房地產最大的贏家!蓖舯笳f。 

    房價“成本清單”顯示出銀行在房地產市場投資中獲得了頗豐的效益,其每平方米收益在170元。汪斌給記者算了一筆賬,如果是購買一套100萬元的房子,從銀行獲得商業貸款60萬元,30年還清,按照現在實行的7折優惠利息,償還給銀行的利息也要10幾萬元。 

    江蘇省長發都市房地產開發公司董事長周力明說,銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來,房地產開發貸款始終是銀行利潤最大的一塊,主要是貸款利息遠遠高于其他行業貸款,一般也要達到百分之十幾。 

    記者采訪發現,房價“成本清單”中媒體花費占據一席之地,在房價背后的利益鏈中,媒體作用巨大。汪斌坦言,就“地中海陽光”這個樓盤,目前每平方米160元的推廣費用中,有90%給了媒體。行業內,基本上是成本價的3%至5%要投放至媒體
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>> 評論人:aultraultra IP:162.211.125.156 時間:2014年07月20日 20:29:20


>> 評論人:aultraultra IP:162.211.125.157 時間:2014年07月20日 20:29:15


>> 評論人:aultraultra IP:162.211.125.151 時間:2014年07月20日 20:29:14

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