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專家分析現在中國的房地產行業正處于進退兩難的局面。

更新時間:2009-09-24 10:06:23 - 來源:寧德房地產 點擊數:9521 >> 我要發表評論

 受益于政府極度寬松的貨幣政策,內地房地產市場上半年出現了超預期的量價齊升走勢。去年底,樓市步入冰河期,大部分平民百姓不敢入市,因為擔心樓市還會往下走。到今年六、七月,很多一線城市的樓價已升過頭,比二○○七年底的峰值還要高,平民百姓變得買不起。有專家擔心,寬松貨幣環境,雖然活躍了中國房地產業,支持了經濟增長,但卻以透支未來的金融安全為代價,一旦資金抽離,樓市可能再次下跌,現在的房地產行業正處于進退兩難的局面。

  用再多過激的詞匯形容今年中國房地產業的瘋狂程度都不為過,就在輿論還在為中化方興地產以40.6億元(人民幣,下同)的價格奪得廣渠門15號地塊,創出今年北京最新「地王」吃驚之際,9月10日下午,中海地產以每平方米2.24萬元的樓面地價拿下上海市長風生態商務區內面積最大的住宅土地,超過70億的總價也使其成為今年當之無愧的新「地王」。這一切,都發生在樓市寒冬過后的九個月,也距離它上一次的泡沫不到兩年。

  樓市調整讓位保增長

  雖然中國政府在○五年三月、○六年五月連續推出二輪房地產調控,然而中國房價還是一而再,再而三的被刷新。在上海,「湯臣一品」報出每平方米11萬元的均價,并榮登「內地第一豪宅」,連吸金有術的臺灣明星王力宏對于每套至少3000萬元以上房價,也表示「只是心動,難以行動」。

  在北京,三環以內二手房每平方米也超過了2萬元,首次置業的白領也只能往五環以外住,北京樓市涌動的是近鄰山西涌來的煤老板和他們以麻袋攜帶的現鈔。在南方的深圳,由于毗鄰香港房價更是以直升機的速度攀升,剛過萬元的平均房價迅速被抬升至3萬、5萬元,炒樓成為深圳人繼炒股后又一個熱門的「副業」。

  由于金融危機直接重創了中國的外向型經濟,在做出了出口將急劇下滑的判斷后,為了保證「保增長」,房地產緊縮政策隨之被急速扭轉。全國人大原副委員長成思危在去年底指出,在當前經濟形勢下,房地產業在確保經濟快速增長中有著更為重要的作用?梢岳瓌訉︿摬、水泥等多種建筑材料的消費。此外,對解決就業有重要作用。據測算,每1萬平方米的房地產建設就需要約100名工人。通過提供就業機會,房地產業還能起到拉動消費的作用。

  自○八年九月始,中國人民銀行在3個月的時間內連續5次降息,將五年期及以上的貸款基準利率從7.83%,下調189個基點至5.94%;同年十月二十二日,更是宣布將首次購買自住普通住宅的個人住房抵押貸款的利率下限,從原先基準利率的85%下調至70%,公積金貸款基準利率亦降至3.33%的歷史最低水平。而這一系列旨在推動樓市復蘇、拉動消費并刺激經濟增長的政策,更較十一月九日國務院推出的十項總額為4萬億元的重磅措施為早。

  隨著新年過去,寬松的貨幣政策開始生效,金融機構雄心勃勃的信貸投放計劃,令今年首8個月的新增信貸達到了破紀錄的8.71萬億元,較國家推出的刺激計劃足足多出一倍,巨額資金重新流入房地產業,無怪乎有房地產企業形容「恍如隔世」般,此時,恐怕最理性的開發商也在盤算如何將樓價提至○七年峰值,甚至更高。

  與此同時,龐大的海外炒家再次涌入。廣州市密切研究海外熱錢的金融專家、資深外資地產中介負責人透露,不管是日本資金雄存的養老基金、還是海外游資,為了對賭人民幣升值,開始多渠道涌入中國,爆炒了中國為數有限的投資產品,樓市首當其沖。

  房地產進退兩難

  對于未來房地產業的發展預估,專家普遍認為,基于經濟回升基礎不穩的考量,中國政府不會輕易改變現行貨幣政策,只可能進行信貸政策微調。不過,知名房地產專家韓世同表達了自己的擔憂,認為過度寬松的貨幣環境,雖然活躍了中國房地產業,但卻以透支未來的金融安全為代價,一旦避險資金抽離,房地產市場將很快就會再次從極度高溫到極度冰寒,現在的房地產正處于進退兩難的局面。

  基于宏觀調控的長期政策思考,國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌指出,第一、應想盡辦法消除房市中虛擬資產因素對宏觀經濟周期波動的負面影響;第二,即使作為支柱產業也不是鼓勵其做得越大越好。特別是在當今流動性過多、存在資產價格上升壓力的情況下,且樓市本身諸多制度還不完善、調控政策尚處摸索階段時,更要關注其虛擬資產因素對宏觀經濟的負面影響。

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